“菜市场的钱越来越难赚了？”不少人发出这样的疑问，也不少人给出了肯定的答案。

 

菜市场的钱真的越来越难赚了吗？不妨我们先来看看近几年菜市场或者说农贸市场的变化，再去预估评判它的发展趋势。

 

农贸市场数量变化

 

农贸市场数量的变化，可以反映出行业的一些形势特点，近年来农贸市场数量上，最主要的变化为数量增多、占比下降、改造提速等特点。

 

01.农贸市场数量在逐年上升Benuo Design

 

 

主要是由政府推动农贸市场的数量增多。根据艾瑞统计，2016年我国农贸市场数量30514个，2020年是42785个，5年时间增长了40%。但主要原因并不是市场推动，而是政府的行政要求。

 

 

前几年我国的房地产发展迅猛，在市政要求上，新建住宅要配套菜市场，例如济南市规定，新建住宅要求按照80平米—120平米/千人配备菜市场，面积不能小于600平米。这些新建的菜市场由于新建楼盘入住率和人流问题，基本上出租率都非常的低（按照行业规律，平均常住2.5-5万人，才能养活一个农贸市场）。

 

02.但市场在零售市场占比下降Benuo Design

 

虽然农贸市场的数量增多，但农贸市场在零售终端的占比是下降的。根据艾瑞统计，农贸市场的零售占比由2016年的73%下降到2019年的56%。其它调研机构的数据虽然不同，但占比下降的趋势是一样的。

 

 

究其原因，一方面是运营不达标的市场，被关停，如2022年4月，郑州就关停了33家违规违建农贸市场。但另一方面就是近几年生鲜超市、社区便利店、电商的数量增加更快。所以造成虽然农贸市场数量在增加，但在零售市场的占额却在下降的局面。

 

03.市场转型改造提速 Benuo Design

 

农贸市场升级改造加快，是由政府和市场双驱动。农贸市场改造主要是两方面，一个是“标准化”，一个是“智慧化”。

 

农贸市场的标准化改造开始于2009年，由政府主导。“智慧化农贸”出现在2018年，主要是企业主导。标准化改造是政府推动和投资的，所以进展比较快。智慧化农贸市场主要是由市场（企业）推动，目前属于“雷声大，雨点小”，从近几年发展情况来看，无论是覆盖数量和盈利情况都不好。

 

农贸市场经营出租率

 

除了新入局的，和出逃农贸行业的情况，再来看看目前我国正在经营的农贸市场情况，我们主要从市场的出租率来看，整体农贸市场的出租率呈现“枣核型”，“旱的旱死，涝的捞死”，平均出租率约70%左右。

 

01.头部农贸出租率100%，一铺难求 Benuo Design

 

好的农贸市场出租率基本上都是100%，甚至还要把一些过道腾出来才能满足需求，即便是涨价，还是一铺难求。例如沈阳的大东副食农贸市场，摊位费平均每年上涨约2%，但常年出租率保持100%。还有云南的东站农贸市场，2019年标准化改造后摊位费由每年2.8万直接涨到了6.6万，但出租率依然是100%。

 

 

这种出租率极高的农贸市场占比不高，如北京市共有750家农贸市场，摊位出租率达到100%的市场只有150个，占比大概20%左右。这个比例大概也就是目前农贸市场能够依靠正常经营盈利的比例。

 

02.尾部农贸出租率低于50%，濒临倒闭 Benuo Design

 

而尾部农贸市场出租率都低于50%，例如兰州市区共有58家农贸市场，其中有13家的出租率在30%以下，占比22%，而北京市摊位出租率不足50%的市场有149个，占比20%。

 

这些市场预计将在未来几年内消失。因为根据各地政府规定，出租率低的农贸市场将被强制关停，例如天津市2019年的政府规定农贸市场评定的要求中出租率必须超过60%，否则就会被强制关闭。而重庆市则规定出租率低于30%，实现“一票否决”，立刻关停。

 

03.枣核型：大部农贸出租率在70% Benuo Design

 

 

除去头部和尾部市场，剩下60%市场的处于中间段，出租率都在70%左右。干过农贸市场的都清楚，70%基本上是农贸市场的保本生命线。也就是说，一家农贸市场的摊位招商经营在70%以上，市场的客流情况等等才会比较乐观，实际情况也大致如此，如北京市农贸市场摊位29.33万个,实际经营摊位20.65万个,占总摊位的70%。

 

摊位租金上涨，商户流失 Benuo

 

近年来，由于农贸市场运营中人力和管理的成本上升，造成了摊位租金上涨。摊位成本的上升，对于低毛利的农贸商户，是很难接受的。

 

一般摊位费在销售价格中占比约为0.6-1%，如果摊主自己也涨价，就会造成商品卖不出去，所以很多农贸市场商户选择退出市场，开始到市场门口摆摊，市场商户流失，且客流被拦腰截断。

 

农贸市场发展未来趋势

 

综上而论，农贸市场在未来的短时间内肯定不会消失，但会出现以下一些变化。

 

01.政府支撑“菜篮子”工程 Benuo Design

 

政府方面，农贸市场是城市“菜篮子”工程的主要支点，未来依然会获得政府扶持。消费方面，农贸市场的多SKU的一站式采购、社交属性（老人的主要社交场所）都有不可替代性。根据凯度消费者指数在调研消费者2020年最新渠道意向后即发现，农贸菜市场占比27.6%，依然居于首位。而且目前中国老龄化越来越严重，所以农贸市场这种适合老年人采购和社交的场所不会消失。

 

 

政府扶持菜市场运营 Benuo

 

部分市场入驻率一般，客流也一般，但这些农贸市场为啥还一直经营呢，主要原因就是有政府补贴。农贸市场属于民生企业，所以各地政府都会对这些企业进行补贴，补贴额度根据地区差异从数十万元到数百万元不等。

 

例如杭州市一家出租率80%的农贸市场，每年的场地租金大概是40万，管理费（摊位、卫生、水电）收取38万，政府补贴85万，也就是说有了政府补贴，市场基本上就可以低成本或者无成本经营了。

 

02.由中心城区向城市周边发展 Benuo Design

 

菜市场从中心城区迁往周边主要有两个原因，一个是新建小区政府强制要求配套，一个是市区中心区域会因为环境卫生交通等原因，关停市区中心型或批发型的农贸市场，改造成为新兴的社区综合体或农贸综合体等形式的零售市场，老市场需要经过标准化改造留存下来，或者嵌入到新兴的零售综合体市场里面去，承担更多的民生服务功能。

 

 

新建市场与城区改造市场  Benuo

目前，一二线城市里面城区里农贸市场基本都是标准化农贸市场，如上海市1000家农贸市场，900家属于标准化市场，深圳市2020年底，标准化农贸改造率100%。

 

从新闻报道来看，城区改造市场对市场市场的经营影响不大，甚至出租率和曝光率更高，而新建的农贸市场经营较为平淡，究其主要原因是，新建的农贸市场大多为房地产住宅区配套设施，建设在城市周边有空地的地方，但因住宅区入住率底，导致人口密度小，（按照行业规律，平均常住2.5-5万人，才能养活一个农贸市场）人流量小，所以市场经营惨淡。

 

03.标准化，线上线下结合 Benuo Design

 

农贸市场的标准化主要改造的是环境和卫生，所以以后的农贸市场会逐渐改变“脏乱差“现象，逐渐向“标准化、特色化、民生化”发展，而智慧化则可以在未来实现线上线下结合，扩展购买群体和覆盖范围。

 

市场的标准化改造 Benuo

 

标准化农贸市场改造是对原市场的场内环境、建筑装修、设施设备、场内布局、卫生质量、食品加工、品牌经营、市场管理等方面，按最新文件要求进行规范化改造。

 

 

智慧改造是由互联网市场（企业）京东、阿里等推动，打造出了杭州的盒马鲜生、饿了么菜市场等等，但因生鲜行业对损耗率和人力的高要求，智慧化改造的投入和盈利不太成正比。

值得玩味的是，农贸市场在智慧化，但一些前几年大热的社区生鲜连锁却在“农贸化”，如行业内知名的钱大妈、康明惠等，原来起步的时候都是自营，依靠商品差价盈利，但这几年很多门店也开始向“出租摊位、收取租金”的“农贸化”模式转变。

 

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所以，菜市场的钱越来越难赚了吗？相信您已经有了自己的答案，菜市场只是对钱该“怎么赚”、“如何赚”对大家发出了新的思考与挑战。

 

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