老旧菜场物业如何升级成为民生类地标商业？传统农贸市场又如何与周边业态联合改造，让客流翻倍？
黄桥悦邻广场改造前出租率与现在农贸行业的整体出租率持平，大概63%左右，改造后场地出租率一度高达98%，客流也成倍提升，改造前日均客流2500人次左右，改造后目前日均客流9000人次左右。
一个3万5千方的物业做了什么？既让客流翻倍，又让社会效益陡增的呢？我们发现黄桥悦邻广场的改造主旨，主要聚焦了三个点，群众喜爱、商户舒适、政府满意。
Before：黄桥菜市场的历史沿革
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原市场自2012年建成以来，已投入使用超十年之久，项目的硬件设施、消防安全、服务功能、商业业态已无法满足周边居民需求。
2023年苏州农发集团下属农产品公司联合黄桥街道、相高新控股启动对黄桥菜市场的全面改造提升，秉持“万家菜篮 服务万家”的理念，改变市场脏乱差的混乱形象，让黄桥菜市场这项民生工程更加“合民意”，“接地气”！
黄桥菜市场位于苏州市相城区黄桥街道永方路与兴旺路交汇处的，总建筑面积35614.3平方米，其中菜市场面积4300平方米。
改造后的市场综合体，从硬件标准，安全规范，再到城市形象全面提升，但菜场内菜价不变，老客户没流失，还吸引了新客群，从城市伤疤变成黄桥街道的名片。
Focus 01：消费者喜闻乐见
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黄桥在20世纪末就是享有盛誉的“民企之乡”，更是苏州远近闻名的“老板镇”，这里先后孕育出1400多家民营企业，市场周边工厂不胜枚举，工业园区高速发展，蓬勃发展的民营经济，让黄桥除了当地居民安居乐业，也吸引了来自全国各地的人才和劳动力在此工作生活，黄桥菜市场也凭借着周边居民和大量流动人口就此繁荣起来。
原来的黄桥街道缺少一个社区文化活动中心，市场旁边的公寓楼内居民以及周边社区的居民、附近工厂里的流动人口，都缺少一个下班后可以休闲娱乐的场地。
▻门前空地打造社区广场
原来市场门前，机动车、非机动车、人流，很混乱，现在将场地划分成三块，一块做广场，其余分为非机动车停放区和机动车停放区，实现了人车分流，确保了行人的安全和车辆的有序停放，也规划出一块空地广场，这种功能分区不仅提高了场地的使用效率，也避免了混乱和安全隐患。
广场多功能利用：现在黄桥菜市场前铺开的这一块空地，被打造成了社区活动广场，在广场上搭建一个舞台，有居民群众隔三差五来唱戏，周边社区居民里晚上有跳广场舞的，也到这边来活动，以及在节假日，社区街道在此放电影、举办社区文化活动等等，已俨然成为了一个集活动、休闲、娱乐于一体的多功能的社区文化空间，每到傍晚、节假日广场上好不热闹。
广场的充分利用，活动营造的社区氛围，不仅为社区居民提供了丰富的夜间活动选择，增强了社区居民对黄桥悦邻广场的归属感和认同感，促进邻里之间的和谐关系，也为黄桥悦邻中心带来了夜经济效益，让周围的烤肉店、串串店等商铺的夜间生意更为红火。
▻内街打造夜间餐饮
内街原本是一个杂乱无章、功能受限的小胡同，里面停满了非机动车，如何将其转变为了一个充满活力的内街区呢？首先，对基础设施进行了全面规整，包括停车管理、油烟管道和空调外机的统一规划与装饰。
店铺空间优化：通过增加商铺的进深，原本受限于空间而无法开展特定类型业务（如大型餐饮）的商铺得以扩展其经营空间。这种空间上的优化不仅满足了商户的空间经营需求，也丰富了街区的业态种类，增加了更多的烤肉、火锅、串串等夜间业态，一些居民晚上直接来这边吃饭聚餐，然后在广场跳舞休闲，非常安逸。
品牌引入与提升：改造后的内街不仅成功吸引了当地知名品牌鑫震源生煎、藏书羊肉等，库迪咖啡、七分甜奶茶等休闲饮品连锁品牌的入驻。这些品牌的引入不仅提升了街区的知名度和吸引力，还通过品牌效应带动了整体商业氛围的提升。新引入了的品牌，不是讲究档次，而是从本土性、口碑性和引流性三方面筛选品牌商户，引入一些比较亲民、与菜场配适度高的品牌。
同时，对于原本就存在的商户，如沙县小吃，通过搬入内街也实现了品牌的升级和形象的改善。一些有条件的商铺还进行了多入口设计，以鑫震源生煎为例，其店铺使用独特的双门设计——一门朝内街，一门通菜场，不仅增加了店铺的曝光度和客流量，这种设计有助于最大化地利用空间资源，提升商业价值。
▻菜场内打造小吃集群
除了内街，黄桥菜市场内还有一些更为便捷、快速的小吃店，有炸串、包子、蛋饼等一些早餐零嘴业态。
菜场入口外扩打造美食市集：菜场原来的入口是内凹的，将菜场入口外扩后，所增加的空间，打造了美食市集，用来吸纳市场周边简易平房内的简易、平价小吃店，实现了业态的集中规划与提升。美食市集的打造，不仅吸纳了原有商户，改善了原有小吃店的经营环境，还丰富了菜场的服务，提升了菜场在周边工厂流动人口里的知名度和吸引力，很多周边工厂内的外来务工人员经常在早上、午间来此吃饭休息。
品牌包装与升级：在美食集市中，不仅保留了原有的知名小吃品牌，还新增了多个地方知名小吃品牌，现有王氏林记烧饼店、雅都大肉包、巴比馒头、沈阿姨的蛋饼等等小吃与地方特色美食。
对于像王氏林记这样的老牌小吃店，虽然其起源较为草根，但通过菜场的包装与升级，使其形象更加干净整洁，更符合现代消费者的审美需求。这种品牌包装与升级，不仅提升了小吃店的环境，也增强了其在市场中的竞争力。
市集是没有办法被设计的，设计师可以做到的就是更好地更合理地去规划空间。对一个空间，设计师可以贡献的只有30%的工作，还有70%的工作是要交给市集使用者，包括经营者、商铺使用者，包括来往的客人，而这些才是形成了商业氛围的要素。
Focus 02：社会示范性与公益性
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外立面是建筑的“脸面”，也是其面向城市的展示面，现在很多城市建筑做到了各美其美、美美与共，黄桥菜市场改造后的外立面，使用新材料、新色彩和设计元素，使建筑更加符合现代审美，增加视觉吸引力，与黄桥街道环境相呼应协调，增强城市的美感和商业氛围。
▻立面及入口亮化
外拓三角形主入口设计：在入口改造上，做了一个大胆且有效的设计决策，将原本内凹的入口外拓，引入三角造型作为入口设计，这种变化不仅打破了原有的空间布局，还创造了更加开放和醒目的入口效果，这无疑是一个引人注目的亮点，为建筑增添了独特的个性和艺术感，使得建筑从远处就能被轻易识别。
统一的主展示面：对建筑面向城市的展示面进行亮化处理，不仅改善了原有的破旧形象，还通过光影效果增强了建筑的立体感和现代感。这种统一的视觉呈现，使得建筑在夜间也能成为一道亮丽的风景线。
▻菜场环境与经营优化
此次，菜场的改造目标非常清晰明了，旨在提升菜场的购物环境、吸纳原市场内的其他特色小吃早餐等便捷业态，为居民和商户提供更加舒适、便捷、丰富的购物、生活体验。
环境净化：保持菜场业态和商户的基本现状，重点进行环境净化，使菜场焕然一新。融入当地文化的装饰，精致的木式吊楣、具有新苏油画风格的吊旗等装饰元素的加入，不仅提升了整体的视觉效果，还巧妙地融入了江南韵味，让居民在购物的同时也能感受到浓厚的文化氛围。
菜场公益性：现黄桥菜市场商位数量126个，经营面积达4300平方米，除了基本的果蔬、水产、肉类等生鲜商品外，市场增加了一些卤味、炒货等熟食，以及上文提到的鑫震源生煎、喜姐炸串等知名连锁小吃店，满足了居民多样化的消费需求。
特别值得一提的是，菜场还引入了“天天有特价”活动，其中立“天天有特价”菜摊100个，覆盖蔬菜、肉类、水产等多个业态，使得低于市场零售均价20%的蔬菜品种从6个增加到回迁后的35个。
▻增设社区便民中心
市场所在主楼的二层空间也重新被规划，将网吧移至裙楼，既保留了原有的功能，又为主楼二楼的改造提供了空间。一半引入欧德福超市，这一举措不仅丰富了居民群众的购物选择，还提升了二楼的商业活力。
另一半空间则打造为便民中心，集合了多种便民服务，如艺术培训、服饰销售、手机维修、理发洗衣等，形成了一个综合性的便民服务平台，极大地方便了周边居民。
高效利用空间，对整体布局的精心规划，既有商业增收，也要设身处地为民考虑，为民服务。
每个人都有自己的样子，每个业态也是。在城市街道中，在黄桥悦邻广场综合体里，各色的业态存在，组成大大小小的生态，每个业态的生存有他自己的规律，整个生态也呈现出百花齐放的景象，就好像一个健康生长的鱼池，立面独特的生态形成了，其中的万物都舒适了。
Focus 03 场地规整创收益
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在黄桥悦邻广场的改造中，对场地的重新规划，通过合理的功能分区和布局设计，最大限度地发挥场地的潜力，是让其价值最大化，收益创新高的关键。
▻主楼
菜场所在的主楼，原一层为菜场，二层一半为网吧，一半空间空置，现已围绕着“促民生、合民意”这一核心目标，将主楼二层改为超市和便民中心，商业与服务并重。
建筑功能完善：主楼三层是一家KTV和姑苏园饭店，姑苏园饭店是黄桥街道的知名餐厅，不少人选择在这里举办宴会，此次升级改造，姑苏园饭店也更新重装。考虑到三楼业态与特殊群体的需求，增加了一部垂直电梯，为位于主楼三层的姑苏园宴会中心及KTV娱乐中心所用，且根据消防要求加装步梯，这一举措不仅提升了建筑的便捷性、安全性，也体现了对人性化设计的重视。
地下室商业价值挖掘：地下室在停车位整理完毕后，也被赋予了新的商业价值。将洗车服务移至地下一层，并进行了翻新和重装，既改善了停车环境，又提升了洗车服务的品质，为车主提供了更加便捷和舒适的服务体验。
▻裙楼
主楼旁边的裙楼原本一层为宾馆，楼上是公寓。这种布局虽然满足了基本的住宿需求，但在商业价值和品牌形象上有所欠缺。
酒店加盟与升级：为了提升整个广场的品质，裙楼内的宾馆加盟了华住的汉庭品牌。这一举措不仅提升了酒店的档次和服务质量，还借助华住品牌的知名度和影响力，增强了商业综合体的整体竞争力。酒店原本有意加盟全季品牌，但由于原始建筑条件限制（主要是无法加装两部客梯），最终选择了与全季标准相近的汉庭进行打造，成了与全季标准差一部客梯的汉庭酒店。这虽然略有遗憾，但市场方在品质提升上的坚持和努力一览无余。
业态与服务的多样性：除了酒店，在裙楼内其他商铺业态也随之提升，原在主楼二层的网吧迁至裙楼二层，与其他美容、修脚等业态店铺共同组成娱乐休闲业态。整体外立面也进行了翻新亮化，裙楼成为主楼的最强补充业态，让黄桥悦邻广场涵盖了黄桥居民衣食住行的方方面面，成为名副其实的以菜场为核心的综合体。
设计师假如抓住了衣食住行，就是接近了生活，也就是接了地气，活力的东西自然而然地就呈现出来了。在相对拥挤忙碌的生活中，可以辟开一个小径，可以安放一个个心灵，这就是综合体、集群的美妙之处。
用心的服务
创新的空间、高效地利用
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可以发现，整个的场地的价值提升，主要是因为场地利用率提升、外铺价值提升，打造的社区广场、美食市集、内街商业、便民中心，让居民对整个业态的依赖增加，黏性增强，所以客流翻倍，出租率一度高达99%。
其实总结起来，黄桥悦邻广场的改造主要就是三步，外立面及外围广场改造、整体业态的规整与提升和菜场空间的净化，这简单却直戳要点的三步，改造主旨主要聚焦三个点，群众喜爱、商户舒适、政府满意，简单而又明确的三个聚焦点。
黄桥菜市场的改造真正做到了促民生，强经济，黄桥悦邻广场也成为了彰显民生温度、反映群众福祉、展现城市文明形象的重要窗口。
现在黄桥悦邻广场不仅有农贸同行来参观学习，更是吸引了很多商业地产的团队来考察取经，老旧菜场、闲置商业如何充分发挥其商业价值和社会效益，是未来菜场旧改的核心逻辑。
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